Hoe verduurzaam je een VvE-gebouw? Routes en stappen uitgelegd

Vanuit CALorie werken we al jaren aan ondersteuning van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) bij energiebesparing en verduurzaming van de energievoorziening. Onze eerste lesson learned van de afgelopen jaren was dat VvE’s in veel opzichten heel divers zijn. Verduurzaming is daarom vaak maatwerk. Toch bleek ook de behoefte bij VvE’s om meer inzicht te krijgen in de globale routes en bijbehorende keuzes die te maken zijn. Dit document probeert dat te geven, waarbij we opmerken dat het uiteindelijke verduurzamingsproces voor een VvE toch altijd ook maatwerk zal blijven.

Hoofdroutes

Verduurzamen betekent hier dat een VvE met zo min mogelijk energieverbruik fossielvrij kan voorzien in ruimteverwarming, eventueel ruimtekoeling en warmtapwater. Van het gas af dus, waarbij men in dat geval ook zal moeten overstappen op elektrisch koken.

In Nederland is in de klimaatwet vastgelegd dat de gebouwde omgeving per uiterlijk 2050 van het aardgasnet moet zijn losgekoppeld. Dat betekent dat dit voor elk gebouw binnen 25 jaar moet zijn gerealiseerd. Gemeenten voeren de regie op dit proces door per wijk aan te geven per wanneer de aardgasvoorziening stopt en welke alternatieven daarvoor dan beschikbaar zijn.

In het actuele warmteprogramma voorziet de gemeente Castricum dat de eerste wijken per 2043, dus over ruim 15 jaar, van het gas af gaan. Om te weten wanneer je uiterlijk ‘klaar’ moet zijn moet je dus eerst de beschikbare tijdsspanne vaststellen. Deze ligt inmiddels tussen de 15 en 25 jaar. Voor wie denkt dat dit veel tijd is moet gezegd: het verduurzamen van een VvE’s kan in de praktijk makkelijk meer dan 10 jaar duren. Besluitvorming is tijdrovend, maar bijvoorbeeld ook het binnenkrijgen van offertes kan soms al wel een jaar kosten. Daarnaast kan sprake zijn van onvoorziene aanvullende regelgeving zoals in het geval van beschermde diersoorten (vleermuizen). Zo lang mogelijk uitstellen (‘het zal mijn tijd wel duren’) komt veel voor, maar is niet zonder risico. De kosten daarvan komen uiteindelijk veel hoger uit dan bij de keuze om zonder uitstel te gaan verduurzamen. Verduurzamen kost niet alleen geld maar levert ook geld op.

Castricum zet qua alternatieven in op ‘individueel all-electric’ oplossingen, met daarnaast ruimte voor bewonersinitiatieven voor kleinschalige collectieve warmtevoorzieningen met warmte uit lokale bronnen (lage temperatuur warmte uit bodem, water en lucht en zonne- en restwarmte). De gemeente voorziet géén grootschalige collectieve warmtevoorziening op hoge temperaturen. Er zijn voor de hele gemeente Castricum in beginsel dus twee hoofdroutes: (1) ‘individuele’ oplossingen en (2) kleinschalige collectieve oplossingen.

Voor VvE’s verstaan we onder de ‘individuele’ oplossing een aanpak voor het betreffende gebouw en voor de collectieve oplossing een aanpak voor een groep bij elkaar liggende gebouwen (VvE’s, grondgebonden woningen, midden- en kleinbedrijf, etc.). Nota bene – de zogenaamde ‘individuele’ oplossing voor een VvE-gebouw kan dus zowel een collectieve installatie (zoals blokverwarming) voor alle bewoners zijn als een ‘individuele’ oplossing per appartement.

Zoals het gemeentebeleid nu wordt vastgelegd is een warmteoplossing per gebouw de meest voorkomende situatie. Of er in je buurt ook aan een collectieve oplossing wordt gewerkt om eventueel bij aan te sluiten, moet wel worden gecheckt óf als eigen initiatief worden ondernomen. Het grootste verschil grosso modo tussen beide hoofdroutes lijkt te zijn dat collectieve systemen op korte termijn duurder in aanleg zijn maar op lange termijn goedkoper in verbruik. De cost gaet voor de baet uyt.

Componenten

In het algemeen geldt voor alternatieven voor aardgas dat er naar drie ‘componenten’ gekeken moet worden: (1) wat is/zijn de warmtebronnen, (2) hoe wordt de warmtedistributie en opslag ingericht en (3) hoe wordt de warmteafgifte in de betreffende ruimten geregeld. Dit geldt dan voor zowel de ruimteverwarming als de tapwatervoorziening. Hierbij is verbetering van isolatie, beglazing en ventilatie vaak een belangrijk aandachtspunt. In juiste combinatie wordt hiermee niet alleen op de warmtevraag bespaard, maar ook verbeteren binnenmilieu en wooncomfort aanzienlijk.

Bij gebruik van aardgas is de gasketel de warmtebron, zijn de CV-leidingen en warmwaterleidingen het distributiesysteem en zijn de radiatoren en de warmwaterkranen de afgiftepunten. Opslag is er vaak niet, maar soms wel in de vorm van een boilervat. Bij de transitie ‘van het gas’ af moeten al deze componenten (bron, distributie, opslag en afgifte) op geschiktheid voor all-electric worden onderzocht en waar nodig aangepast of vernieuwd. Dat is ingrijpend, maar de keerzijde is dat het veel CO₂ bespaart, efficiencywinst en energiekostenbesparing kan opleveren en last but not least voor een gezonder binnenmilieu en meer comfort gaat zorgen. Daarnaast komt een extra functie met de mogelijkheid om te koelen onder handbereik: dat gaan we steeds meer nodig hebben!

Stappen en piketpalen

Stap/Piketpaal 1

(a) Uitzoeken in het Warmteprogramma van de gemeente wanneer de wijk van het gas af gaat. (b) Beschouwen van Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP) en uitvoeren NEN 2767 inspectie (Conditiemeting VvE-gebouw) wanneer welke onderhoudszaken spelen, waaronder vervanging systemen voor ruimteverwarming en warmtapwater. (c) Onderzoeken in hoeverre isolatie, beglazing en ventilatie moeten worden aangepakt voor energiebesparing, verbetering van binnenmilieu en wooncomfort. (d) Onderzoeken of buren in zijn voor een mogelijk collectieve oplossing.

Stap/Piketpaal 2

Terugdringen van de warmtevraag en verbeteren binnenmilieu en thermisch comfort voor de VvE’s waar dat van toepassing is.

Stap/Piketpaal 3

Als de warmtevraag is teruggebracht naar het juiste niveau is distributie en afgifte aan de beurt. Het bestaande (collectieve of individuele) systeem voor distributie en afgifte van warmte voor ruimteverwarming moet worden beoordeeld. Is dit geschikt voor verwarming met andere warmtebronnen? Kan de wijze van distributie beter worden aangepast? Is er wellicht achterstallig onderhoud? Ook moet het bestaande systeem voor koeling of de (toekomstige) behoefte daaraan worden beoordeeld. Dat geldt ook voor het bestaande systeem voor distributie en afgifte van warmtapwater.

Stap/Piketpaal 4

Na bovengenoemde stap 2 moet vanuit de te verwachte warmte- en koudevraag en vanuit beschikbare bronnen een keuze gemaakt worden ten aanzien van in te zetten warmtebronnen (bodem, water, lucht, zonne- en restwarmte), behoefte aan en mogelijkheden voor opslag van warmte en koude en het in balans houden (regeneratie) van een systeem. Daarbij speelt ook wet- en regelgeving een rol (zoals het gemeentelijke bodemenergieplan).

Uitwerking routes

De ene VvE is de andere niet. Dat geldt ook voor de VvE-gebouwen. Bouwjaren verschillen en daarmee de isolatiegraad, beglazing en wijze van ventileren. Ruimteverwarming en bereiding van warmtapwater verschillen ook aanzienlijk. Tot eind jaren ‘70 van de vorige eeuw was collectieve verwarming (blokverwarming) gebruikelijk en vaak ook collectief warmtapwater. Daarna zijn de appartementen veelal voorzien van individuele combigasketels.

Energiebesparing en verduurzaming van de energievoorziening bij VvE-gebouwen zijn daarmee maatwerk. Toch is globaal een aantal routes aan te geven. Onderstaand is dat als voorbeeld en ter inspiratie gedaan voor een viertal VvE-gebouwen in Castricum die verschillen in bouwjaar, warmtevoorziening en reeds eerder genomen energiemaatregelen. Vanuit die gebouwen worden ‘uitstapjes’ gemaakt naar andere soortgelijke gebouwen.

Ongeacht bouwjaar en/of warmtevoorziening zijn de big issues voor alle VvE’s:

• Hoeveel tijd heb je nog?
• Hoe snel wil je gaan?
• Wat is je toekomstige behoefte aan warmte, koeling, comfort?
• Wat kan er met betrekking tot distributie, afgifte?
• Wat kan er met betrekking tot bronnen en opslag?
• Welke energie kan je zelf leveren?

Globale kenmerken van de VvE-gebouwen in onderstaande voorbeeldroutes zijn:

In de voorbeelden is toegewerkt naar de inzet van bodemenergiesystemen. Warmteopwekkers die daar gebruik van maken hebben een aanzienlijk hoger rendement en een lagere geluidsbelasting voor de omgeving. Daarnaast is aangenomen dat aanwezige collectieve distributie van ruimteverwarming of warmtapwater in stand blijft. Het is echter goed om te beseffen dat voor de voorbeeld VvE-gebouwen ook andere routes denkbaar zijn, bijvoorbeeld met luchtwaterwarmtepompen. Vaak kan ook worden begonnen met een eerste stap zoals glasvervanging of toepassing van zonnepanelen, voor zo ver dat volgende stappen in verduurzaming niet in de weg zit.

Voorbeeldroute VvE-gebouw A

VvE-gebouw A met 10 woonverdiepingen stamt uit begin jaren ‘70. Van oorsprong is het gebouw nauwelijks geïsoleerd, maar wel grotendeels van dubbelglas voorzien. Ruimteverwarming en warmtapwater worden collectief verzorgd vanuit de technische ruimte op het dak. Het Warmteprogramma van de gemeente Castricum geeft aan dat de wijk waar de flat staat, uiterlijk 2043 van het aardgas af gaat. Ook voor de VvE’s in deze wijk is hierin een taak weggelegd.

Stap 1: energiebesparing en comfortverbetering

Enkele jaren geleden heeft de VvE de spouwmuren laten isoleren. Ook is er een collectieve actie geweest voor vervanging van het oude dubbelglas door hoogrendementsglas (HR++). Omdat de beglazing bij het privégedeelte van de appartementen hoort, kon de glasvervanging helaas niet collectief worden aangepakt. Toch zal de beglazing voor het hele gebouw op het niveau van HR++ gebracht moeten worden als onderdeel van een gelijkwaardige isolatie van alle appartementen. Een tweede maatregel is toepassing van energiezuinige ventilatie bij alle appartementen. Via regeling op CO₂-niveau en vochtproductie wordt de ventilatiehoeveelheid daarbij automatisch afgestemd op de bewoning. Ventilatieroosters in de ramen, afzuigventielen en dakventilatoren worden hiervoor op elkaar afgestemd.

Bij oudere VvE-gebouwen zorgen isolatie van de gebouwschil (dus ook van dak en eventueel vloer van de onderste verdieping), hoogrendementsglas en energiezuinige ventilatie voor het juiste en praktisch realiserbare niveau voor het aardgasvrij maken van het gebouw. Met deze combinatie wordt in aanloop daarnaartoe al een aanzienlijke slag gemaakt in besparing op energiekosten en verbetering van binnenmilieu en wooncomfort. In deze stap wordt veelal ook groot onderhoud aan de gebouwschil meegenomen, zoals voegwerk, betonrot, dichten van kieren en naden bij aansluiting tussen bouwdelen.

Stap 2: controle en optimalisatie distributiesystemen

De gasketels in het VvE-gebouw kunnen nog enkele jaren mee. Dat geeft de VvE de tijd om te bepalen welk vermogen voor verwarming na de genomen energiebesparende maatregelen nodig is en op welke (lagere) temperatuur de warmte geleverd kan worden. In de volgende stap kan dan een onderbouwde keuze gemaakt worden voor het type en vermogen van het warmtepompsysteem. Deze periode kan tevens gebruikt worden om de onderhoudstoestand van de distributiesystemen voor ruimteverwarming en warmtapwater te beoordelen en waar nodig te verbeteren. De collectieve regeling kan worden aangepast op de verlaagde warmtevraag, radiatoren kunnen waterzijdig worden ingeregeld en thermostaatventielen geplaatst.

Stap 3: aanleg bodemenergiesysteem en installatie warmtepompsysteem

In de technische ruimte worden de gasketels vervangen door denkelijk meerdere warmtepompen in cascade. Voor het warmtapwater zal een groter voorraadvat worden geïnstalleerd. Mogelijk worden ook een of meer buffervaten voor ruimteverwarming geïnstalleerd voor een meer gelijkmatige werking van de warmtepompen en om bij te dragen aan voorkomen van netcongestieproblemen. Het warmtepompsysteem wordt aangesloten op de in Stap 2 nagelopen distributiecircuits.

In de nabijheid van het VvE-gebouw wordt het bodemenergiesysteem gerealiseerd: dat betreft waarschijnlijk een monobron waarvoor slechts één boring nodig is. De boring wordt uitgevoerd in gemeentegrond. Het bodemenergieplan regelt deze mogelijkheid en geeft ook randvoorwaarden voor de boring. Vanuit de monobron worden twee geïsoleerde leidingen aangelegd naar het gebouw en vandaar naar de technische ruimte op het dak. Onderzocht moet worden waar de leidingen het best kunnen lopen.

Stap 4: installatie zonnestroomsysteem

Bovenstaande stappen kunnen worden aangevuld met de plaatsing van zonnepanelen, eventueel inclusief elektriciteitsopslag. Dat hoeft niet perse na afloop van de installatie van de warmtepomp. Ook in de huidige situatie wordt collectief elektriciteit gebruikt: voor verlichting, liften, hydrofoor, pompen en regelingen. Een optimalisatieberekening levert resulteert in welk vermogen aan zonnepanelen het best kan worden geïnstalleerd zonder en met warmtepompsysteem. De beschikbare dakoppervlakte zal zeker in het laatste geval de beperkende factor zijn.

Voorbeeldroute VvE-gebouw B

VvE-gebouw B is een galerijflat uit 1965 met 15 relatief grote appartementen verdeeld over drie verdiepingen. Op de begane grond zijn garages en bergingen. De vloer, zowel van de begane grond als de eerste woonverdieping, en de spouwmuren zijn ongeïsoleerd. Het dak is bij de laatste vervanging van de dakbedekking redelijk geïsoleerd. De ramen aan de voorzijde zijn nog voorzien van oud dubbelglas zonder warmtewerende coating. In de ramen aan de galerijzijde achter hebben meerdere bewoners in de loop van de tijd (diverse typen) hoogrendementsglas laten plaatsen. Volgens de splitsingsacte vallen die ramen namelijk binnen het privé gedeelte van de appartementen. De appartementen worden natuurlijk geventileerd door middel van draai- en klepramen en luchtkokers.

Ruimteverwarming wordt collectief verzorgd vanuit een apart ketelhuis op het terrein van de VvE. De terreinleidingen en hoofddistributieleidingen in de garages en bergingen zijn recent opnieuw geïsoleerd. Individuele elektrische boilers zorgen voor warmtapwater. Vooralsnog is de wijk nog niet aangewezen om eerder dan 2050 van het gas af te gaan.

Stap 1: energiebesparing en comfortverbetering

Er kan veel energie bespaard worden door naisolatie van de spouwmuren, plafondisolatie in de garages en bergingen en vervanging van oud dubbelglas door HR++ glas. Plaatsing van nieuwe beglazing aan de voorzijde valt binnen de collectiviteit. Voor de nog benodigde en bij voorkeur gelijktijdige glasvervanging aan de achterzijde kan voor de betreffende appartementen via een collectieve inkoop bij dezelfde leverancier wellicht korting worden bedongen. Bij oudere gebouwen zoals dit VvE-gebouw, is ook denkbaar dat ramen in zijn geheel worden vervangen. In dat geval wordt vaak voor onderhoudsarme kunststof kozijnen gekozen.

Deze isolatiemaatregelen lenen zich bij uitstek om ook het achterstallig onderhoud aan te pakken, zoals betonreparatie, herstellen van voegwerk, vervanging van verouderd uitzetband in naden tussen bouwdelen en nieuwe kierdichting bij ramen en deuren.

Glasvervanging moet ook samengaan met het aanbrengen van goede ventilatievoorzieningen, vereist voor een gezond binnenmilieu. Zelfregelende (ZR) roosters zorgen voor een goede luchtverversing onafhankelijk van de hoeveelheid wind. Zo worden energiebesparing en wooncomfort goed gecombineerd. Bovendien blijft luchtverversing gewaarborgd, ook als bewoners niet thuis zijn. ZR ventilatieroosters kunnen goed gecombineerd worden met de mechanische afzuiging die in Stap 2 verder is uitgewerkt.

Stap 2: installatie mechanische afzuiging, eventueel met warmtepompboiler

Met installatie van mechanische afzuiging wordt de luchtverversing onder alle weersomstandigheden gewaarborgd, ook als het windstil is. Voor een optimale luchtverversing in alle vertrekken is de aanleg van een luchtkanaal naar de woonkamer en keuken nodig, wat vooralsnog een betrekkelijk kleine ingreep lijkt. Plaatsing van een energiezuinige ventilatiebox met debietregeling op basis van CO₂-niveau en luchtvochtigheid lijkt het meest voor de hand te liggen. Installatie van een warmtepompboiler kan echter ook overwogen worden. Zo’n toestel gebruikt de warmte uit de afgezogen lucht als bron voor verwarming van het tapwater. Nader onderzoek moet uitwijzen welke optie het meest rendabel is.

Gebruik van warmte uit het ruimteverwarmingscircuit voor de bereiding van warmtapwater lijkt uitgesloten, ook als die warmte op termijn duurzaam is opgewekt. Immers, in dat geval moet het circuit ook buiten het stookseizoen in bedrijf blijven met alle warmteverliezen van dien. Aanleg van een afzonderlijk warmtapwatercircuit is om dezelfde reden in samenhang met de omvang van het totale warmtapwatergebruik in het gebouw niet realistisch.

Stap 3: aanpassing regeling en optimalisatie distributiesysteem

Na realisatie van de energiebesparende maatregelen in de voorgaande stappen kan de door de gasketels te leveren aanvoertemperatuur verlaagd worden. Dat levert al een kleine extra besparing, maar geeft ook informatie over het type en het vermogen van het warmtepompsysteem te kiezen in de volgende stap.

Daarnaast kan in deze fase de onderhoudstoestand van de warmtedistributie in de appartementen beoordeeld worden, met speciale aandacht voor de radiatoren. Als blijkt dat de oude radiatoren massaal aan vervanging toe zijn, dan dient voor lage temperatuur radiatoren of convectoren gekozen te worden. Het toekomstige warmtepompsysteem zal dan een hoger rendement hebben. Bij keuze voor speciale convectoren wordt in de volgende stap ook koeling van de appartementen mogelijk.

Bestaande of nieuwe radiatoren kunnen voorzien worden van thermostaatventielen en waterzijdig worden ingeregeld.

Stap 4: installatie warmtepompsysteem met bodembron

Op het perceel van de VvE is voldoende plaats voor de aanleg van een bodemwarmtewisselaar die dient als gesloten warmtebron voor het warmtepompsysteem op het moment dat de gasketels vervangen moeten worden. Voor de aanleg zullen meerdere grondboringen moeten worden uitgevoerd. De ingebrachte slangen worden in het ketelhuis gekoppeld aan een of meerdere warmtepompen in cascade. Aan de andere zijde wordt het warmtepompsysteem aangesloten op het aanwezige distributiesysteem.

De precieze samenstelling en de regeling van het warmtepompsysteem is afhankelijk van mogelijke netcongestieproblemen – plaatsing van buffers kunnen verlichting geven – en van de eventuele aanpassingen van het distributiesysteem in Stap 3. Voor mogelijke koeling komt de koude direct uit de bodem, dus zonder tussenkomst van de warmtepomp. Afgevoerde warmte uit de appartementen wordt aan de bodem overgedragen. Daardoor zal de warmtepomp in het stookseizoen een hoger rendement hebben.

Stap 5: installatie zonnestroomsysteem

Het dak van het VvE-gebouw is groot genoeg voor installatie van zonnepanelen die de volledige elektriciteitsvraag van het warmtepompsysteem, de pompen en regeling, de collectieve verlichting en de lift kunnen dekken. Met aanvullende installatie van een batterij kan de teruglevering van stroom aan het net worden gereduceerd.

Wanneer nog voldoende dakvlak over is, kan overwogen worden dat te verhuren voor opwekking van elektriciteit voor gebruik elders in de wijk. Dat zou ook al eerder kunnen, dus vóór installatie van de warmtepomp. In dat geval moeten afspraken worden gemaakt over overname van een deel van de zonnepanelen of gebruik van de opgewekte stroom op het moment dat het warmtepompsysteem in bedrijf komt.

Voorbeeldroute VvE-gebouw C

In de jaren ‘80 werd woningisolatie gemeengoed. Van VvE-gebouw C met circa 40 portiekwoningen uit 1985 zijn de spouwmuren en het dak naar huidige maatschaven beperkt geïsoleerd. Waar de oorspronkelijke beglazing nog aanwezig is, betreft het oud dubbelglas. Voor luchtverversing zijn de appartementen voorzien van centrale afzuiging. Ruimteverwarming en warmtapwater worden verzorgd door individuele combigasketels.

Stap 1: comfortverbetering en energiebesparing

Maatregelen worden bij deze VvE vooral ingegeven door de wens het wooncomfort te verbeteren: minder kou van de vloer op de begane grond en vanaf de ramen, minder tocht door naden en kieren en betere regeling van de ventilatievoorziening. Voor de begane grond ligt vloerisolatie of isolatie van de bodem van de kruipruimte voor de hand. Het oude dubbelglas kan worden vervangen door HR++ glas. Tegelijk dient dan nieuwe kierdichting bij draaiende delen te worden aangebracht.

Aansluiting tussen bouwdelen moet worden nagelopen en waar nodig verbeterd. Verbetering van de dakisolatie kan wachten tot het moment dat de dakbedekking of dakpannen aan vervanging toe zijn of het moment waarop Stap 2 in zicht komt.

De centrale afzuiging kan worden aangepast met individuele regeling van de afzuigventielen op basis van CO₂-niveau en luchtvochtigheid per appartement. Drukgeregeldige gelijkstroom ventilatoren op het dak zorgen vervolgens voor energiezuinige afzuiging met precies het juiste luchtdebiet. Plaatsing van zelfregelende roosters in de kalven boven de ramen verminderen de tochtklachten verder.

Al deze comfortverbeteringen zorgen ook voor energiebesparing en daarmee voor een goede basis voor verduurzaming van de resterende energievraag.

Stap 2: installatie individuele warmtepompen met bodembron

VvE’s met individuele gasketels hebben misschien wel de grootste uitdaging bij verduurzaming van hun warmtevoorziening. De locatie voor de warmtepomp is veelal een pijnpunt. Meestal heeft de nieuwe all-electric warmtepomp met dezelfde functionaliteit als de combigasketel een aanzienlijk grotere omvang. Daarvoor is in appartementen vaak onvoldoende ruimte.

Bij VvE-gebouw C is de oplossing gevonden in plaatsing van de warmtepompen op het dak en de boiler voor warmtapwater op de plaats van de huidige gasketel. Het vrijgekomen rookgaskanaal wordt gebruikt voor de doorvoer van de leidingen naar de radiatoren en de warmtewisselaar in het boilervat.

Aan de bronzijde worden de individuele warmtepompen aangesloten op het zeer lage temperatuur (ZLT) circuit dat gekoppeld is met het bodemenergiesysteem: een monobron systeem op het eigen terrein van de VvE. De leidingen verlopen bovendaks en moeten mooi ingepast worden in de gevel van het gebouw of kunnen wellicht in een van de portieken omhoog gebracht worden. Voor het bodemenergiesysteem, het bijbehorende ZLT net en de plaatsing van de warmtepompen op het dak is aanpassing van de splitsingsacte nodig.

Het lijkt logisch om de warmtepompen voor alle appartementen gelijktijdig te installeren, mede in verband met ombouw van de rookgaskanalen naar geïsoleerde leidingdoorvoeren. Onderzocht kan worden in hoeverre aanpassingen aan of variaties in installatiecomponenten in de appartementen nodig of wenselijk zijn: bijvoorbeeld voor lage temperatuur verwarming, koeling en/of een hoger warmwatercomfort. Daarnaast is vanuit kostenoogpunt een collectief contract voor onderhoud aan te bevelen.

Alternatief voor individuele warmtepompen is de aanleg van een collectief warmtepompsysteem, zoals in onderstaand voorbeeldroute voor VvE-gebouw D is beschreven. In de aanloop naar de definitieve systeemkeuze zullen de voor- en nadelen van beide moeten worden afgewogen.

Stap 3: installatie individuele zonnepanelen

Als duidelijk is hoeveel ruimte de warmtepompen op het dak innemen, kan het resterende dakvlak worden gebruikt voor de installatie van zonnepanelen. Een deel dekt dan de elektriciteitsvraag van de bronpomp en de verlichting van de portieken en het terrein. De overige panelen worden eerlijk verdeeld over de appartementen en achter de individuele meters aangesloten.

Overwogen kan worden om installatie van de zonnepanelen direct aanvullend aan Stap 2 uit te voeren. Bekabeling kan dan gelijktijdig met de leidingen in het voormalige rookgaskanaal worden aangebracht. Combinatie van beide stappen is naar verwachting ook economisch rendabeler. De plaatsing van de zonnepanelen kan meteen in de nieuwe splitsingsacte worden meegenomen.

Voorbeeldroute VvE-gebouw D

Rond 2010 werd nieuwbouw nog voorzien van een combigasketel. Zo ook de appartementen van VvE-gebouw D. De gebouwschil is goed geïsoleerd en de ramen hebben HR++ glas. Balansventilatie met warmteterugwinning zorgt voor luchtverversing. Het gasverbruik ligt dan ook laag. Binnen de praktische mogelijkheden van gebouw en installatie kunnen alleen nog een kleine comfortverhoging en mogelijke energiebesparing gerealiseerd worden via regeling op CO₂-niveau en luchtvochtigheid. De collectieve elektriciteitsvraag voor onder andere verlichting en liften wordt gedekt door het zonnestroomsysteem op de daken van het VvE-gebouw. Het Warmteprogramma van Castricum noemt voor de wijk waarin het gebouw staat nog geen jaartal voor ‘van het gas af’.

Stap 1: onderzoek verduurzaming verwarming en reservering gelden

De eenvoudigste oplossing voor vervanging van de gasketel lijkt de installatie van een elektrische ketel in combinatie met een boilervat voor warmtapwater. De vraag is echter of dit praktisch te realiseren is in verband met mogelijke netcongestieproblemen: zijn die opgelost tegen de tijd dat ketelvervanging aan de orde is. Bovendien: is dit financieel de meest rendabele oplossing? Immers, elektrische ketels gebruiken een veelvoud aan elektriciteit dan technisch noodzakelijk.

Omdat recent nieuwe gasketels zijn geïnstalleerd en er geen druk vanuit de gemeente is, heeft de VvE tijd om verschillende opties voor verduurzaming te inventariseren en de technische, financiële en juridische implicaties daarvan te vergelijken. Ook kan de behoefte aan koeling onderzocht worden. Als blijkt dat aanleg van collectieve voorzieningen het meest rendabel is, dan kan daarvoor gespaard worden.

Stap 2: aanleg collectief warmtepompsysteem met bodembron

Als Stap 1 leidt tot het besluit in de ALV om een collectief systeem aan te leggen, dan staat volledig open hoe dat er uit gaat zien: er kan gebruik worden gemaakt van de laatste innovaties. Zo kan een recent ontwikkeld 3-pijps systeem gelijktijdig zorgen voor verwarming, koeling en warmtapwater. In de appartementen wordt de gasketel dan eenvoudig vervangen door een afleverset. Ook moet een definitief besluit worden genomen over het al dan niet vervangen van de radiatoren door convectoren die warmteafgifte bij lage temperaturen combineren met de mogelijkheid om de koelen. Bij vervanging zal het warmtepompsysteem werken met optimaal rendement tegen minimale energiekosten.

In het gebouw of op het terrein van de VvE moet een technische ruimte worden gerealiseerd met daarin het warmtepompsysteem waarop de distributieleidingen voor levering van warmte, koude en warmtapwater worden aangesloten. Het bodemenergiesysteem wordt aan de andere kant van de warmtepomp aangesloten. Het bodemenergieplan van de gemeente geeft de randvoorwaarden voor de locatie en samenstelling van de bodembron. Het vermogen voor het warmtepompsysteem volgt uit berekening van het warmteverlies van het VvE gebouw. Overleg en afstemming met netbeheer Liander heeft ook invloed op de opbouw van het systeem: met name de omvang en regeling van eventuele korte termijn warmtebuffers.

Stap/Piketpaal 5

Tenslotte verdient het aanbeveling om het resulterend stroomverbruik te minimaliseren. Het vervangen van gas als warmtebron leidt altijd tot een grotere behoefte aan elektriciteit. Hoeveel hangt af van de gekozen oplossing, waarbij eigen opwekking van stroom en warmte (bijvoorbeeld met PVT-panelen die zowel stroom als warmte produceren) een stijging van elektriciteitskosten kan helpen drukken. Ook het gebruik van software voor slim stroomgebruik binnen een afnamegebied om netcongestie te verlichten kan een maatregel zijn.

Nota bene – zeker de laatste drie stappen (3 tot en met 5) zijn nauw met elkaar verbonden en kun je alleen zetten vanuit een vooraf uit te werken energieconcept. De verdere uitwerking van de genoemde stappen is meer in detail terug te vinden in bijgaande PDF-file.

DMJOP

Al deze stappen en resultaten moeten worden vastgelegd in het Duurzaam Meerjaren Onderhouds Plan (DMJOP). Iedere VvE moet een MJOP hebben. Het opnemen van verduurzamingsplannen in een DMJOP wordt sterk aanbevolen en is voor het aangaan van een lening bij het Warmtefonds verplicht. Bij het opstellen van een DMJOP komt bij oudere VvE-gebouwen vaak ook achterstallig onderhoud naar voren. Aan de andere kant blijkt veelal dat bepaalde onderhoudsposten door toepassing van de energiemaatregelen komen te vervallen. De posten in het vernieuwde DMJOP en de aflossing van de lening bepalen de servicekosten. In het algemeen liggen die hoger dan in de huidige situatie. Daartegenover staat verlaging van de energiekosten en minder afhankelijkheid van de variatie van energieprijzen.

Bij VvE-gebouwen waar op dit moment geen maatregelen genomen hoeven te worden, is het toch raadzaam vooruit te kijken en toekomstige maatregelen nú in te plannen. Zo wordt gespaard voor die maatregelen en worden toekomstige kosten beheerst.

Niet-technische zaken

Bovenstaande stappen en piketpalen en het DMJOP beschrijven vooral de technische maatregelen en financiële gevolgen daarvan, maar er spelen meer zaken. Het belangrijkste is wel een goede en transparante communicatie met de VvE-leden. Die is absoluut noodzakelijk voor weloverwogen en gedragen besluiten. Om de leden goed mee te nemen in het proces voor verduurzaming van de energievoorziening van het VvE-gebouw kunnen het best kleine, steeds verder verdiepende stappen worden genomen. Voorafgaand aan elke volgende stap ligt veelal specialistisch onderzoek en advies, informatieverstrekking aan de VvE-leden en gedachtenuitwisseling en besluitvorming op de Algemene Leden Vergadering. Vaak zal sprake zijn van keuze tussen verschillende routes.

Gaandeweg het proces wordt financiering van de maatregelen een steeds belangrijker aspect. Vaak zal dat niet anders mogelijk zijn dan via een lening bij het Warmtefonds dat daar speciaal voor is opgericht. In dat traject wordt de verhoging van de servicekosten en bespring op energiekosten duidelijk, indien van toepassing voor meerdere routes.

Bij toepassing van de energiemaatregelen moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden binnen de splitsingsacte. Dit speelt met name bij aanpassing van individuele naar (deels) collectieve verwarming. Bij oudere VvE-gebouwen is soms ook sprake van glas dat niet onder het collectief valt. Onderzocht moet worden of aanpassing van de splitsingsakte nodig of wenselijk is. Energiebesparing en verduurzaming is vaak een goede gelegenheid om ook andere in de loop van de tijd ontstane afwijkingen ten opzichte van de splitsingsacte recht te trekken.

📄 Download: Technische scenario’s verduurzaming VvE-gebouwen (PDF)