Hoe VvE De Weere 111 appartementen verduurzaamde — en waarom ze kozen voor het duurste scenario

VvE De Weere aan de C.F. Smeetslaan is de grootste VvE van Castricum met 111 appartementen, 2 bedrijfsruimten, 52 garages en 3 winkels. Het gebouw dateert uit 1973. De laatste jaren zijn er grote stappen gezet in de verduurzaming van het gebouw. Alle reden dus om hierover in gesprek te gaan met Cees Huisman en Henk Hommes, beiden sinds juni 2017 de ‘administrateurs’ van VvE De Weere. Dat is de officiële titel die de akte van splitsing van VvE De Weere geeft aan bestuurders van een VvE.

Als we eind september ons gesprek voeren wordt er volop gewerkt aan en in het pand. Nog niet alle steigers zijn weg. Her en der staan busjes voor de deur en lopen werklui rond. Er wordt en is hard gewerkt aan onderhoud en isolatie aan de buitengevel.

Verwarmingsinstallaties zijn gerenoveerd, op het dak zijn heatpipes geïnstalleerd (zie foto) die grote boilers voor tapwater voeden. Het ventilatiesysteem is gemoderniseerd, in elk appartement is nu regelbare ventilatie aangebracht, die het verouderde collectieve systeem vervangt.

Energiebesparing en wooncomfort

De verwachting is dat deze en alle andere genomen maatregelen het energieverbruik stevig zullen reduceren. Denk aan 50% besparing op collectief aardgasverbruik. En dan ook 10% besparing op collectief elektriciteitsverbruik. Met de energieprijzen die voor de komende jaren worden verwacht heb je het dan al snel over 70.000 euro per jaar voor de hele VvE, dat is per appartement gemiddeld 50 euro per maand. De werkelijke energiebesparing per afzonderlijk appartement is natuurlijk nog wel afhankelijk van de grootte en plaats ervan in het gebouw en zeer zeker ook van het stookgedrag.

Minstens zo belangrijk als de besparingen is het comfort dat aanzienlijk verbetert. Denk aan minder tocht en kou en dat de bewoners per appartementen de mogelijkheid krijgen om het binnenklimaat zelf te regelen. Daarnaast is door het groot onderhoud aan de warm tapwatervoorziening sprake van betere warmteafgifte in de appartementen, betere bescherming tegen legionella en minder waterverspilling. Dankzij lager verbruik en hoger comfort zullen ook de energielabels met één of twee labelstappen verbeteren. In de huidige woningmarkt komt dat voor appartementen in De Weere gemiddeld neer op zo’n 15.000 euro waardevermeerdering.

Kosten en besluitvorming

Dit is natuurlijk lang niet het hele verhaal. Om te beginnen kost dit project een lieve duit, namelijk om en nabij 3,5 miljoen euro. De servicekosten gaan ook aanmerkelijk omhoog. De stijging verschilt natuurlijk per situatie maar denk daarbij voor eigenaren van appartementen aan een verhoging van tussen de € 130 tot € 215 per maand.

Wat dit verhaal zo boeiend maakt is dat de leden in 2024 uit drie scenario’s (van 1,5; van 2,2 en van 3,5 miljoen euro) konden kiezen en uiteindelijk kozen voor … het scenario met de meest verstrekkende maatregelen en met het hoogste bedrag! Misschien wel logisch als je bedenkt dat dit heel pakket behalve maandelijks lagere energiekosten en hogere servicekosten óók permanent meer wooncomfort, een grote stap in verduurzaming van het gebouw en een waardestijging van de appartementen oplevert.

Het geheim van het succes: een zorgvuldig proces

Maar het échte geheim van dit succes schuilt in nog heel wat anders. Dat is het zorgvuldige proces dat aan de besluitvorming vooraf is gegaan. Bij hun aantreden in 2017 lagen er voor Cees en Henk hele concrete uitdagingen, met name op een aantal onderhoudszaken, vooral bij de winkels, maar ook elders in het gebouw. En er waren spanningen tussen verschillende belanghebbenden. Cees en Henk, beiden ook bewoner sinds 2015, besloten om eerst te werken aan een andere sfeer, waarbij ‘samenwerken’ en ‘concrete resultaten boeken’ centraal stonden. Samen met bewoners werden de portieken geschilderd. Dat stimuleerde een ander soort contacten tussen de bewoners. Er werd geïnvesteerd in onderhoud van de winkelpanden, waardoor daar meer bereidheid ontstond om ook aan de VvE bij te dragen. Achterstallig onderhoud aan buitengevels en aan de zuidzijde van De Weere (Van Nieveltweg) werd ingelopen, en de liften werden vervangen. De ‘administrateurs’ staken veel tijd en energie in contact met de bewoners en luisteren naar hun verhalen en zorgen. Al deze gesprekken, maar ook de concrete resultaten deden iets met de sfeer en de bereidheid om zaken samen op te pakken.

In 2020 werd vanuit het VvE-project van Energiecoöperatie CALorie contact opgenomen met de vraag

“of er nog plannen waren om het gebouw te verduurzamen”

De allereerste contacten tussen CALorie en VvE De Weere dateerden van 2013, toen de energiecoöperatie op zoek was naar ‘grote daken’. Met als doel om net als aan de Schulpstet in Bakkum en de brandweerkazerne in Akersloot een collectief zonnedak te realiseren. Dit idee kwam na bespreking op een algemene ledenvergadering van VvE De Weere eind 2013 in de ijskast terecht; andere uitdagingen voor De Weere hadden voorrang. Achteraf gezien een wijs besluit. Het hernieuwde contact in 2020 viel in goede aarde, ook bij de inmiddels ingestelde Beleids Advies Commissie, waarin 4 leden van De Weere zitting hebben en waarmee alle voorstellen aan de leden vooraf worden afgestemd. Binnen de ledenvergadering werd overeenstemming bereikt om het project ‘De Weere Duurzaam’ te starten. Huib Visser werd hierbij als energieadviseur betrokken. De eerste stap was om onderzoek te doen naar mogelijkheden en wensen van de bewoners voor de verduurzaming van hun woning. Dat bleek een goede stap want van de 111 verspreide formulieren werden er 110 ingevuld teruggestuurd. Daarmee stond het onderwerp goed ‘op de agenda’.

Opbouw van het team en de twee deelprojecten

Rond die tijd brak corona uit in onze contreien. Corona bleek geen belemmering voor leggen van contacten met partijen die je nodig hebt als je wilt verduurzamen. Met Richard van Steijn van Munnik VvE Beheer werden afspraken gemaakt over de taakverdeling. Tom Reijinga (Revama) werd als financieel adviseur aangetrokken; en na een selectieproces werd HuipenEtro als aannemer / samenwerkingspartner voor de bouw gekozen. Voor de noodzakelijke financiering werden contacten gelegd met het Nationaal Warmtefonds en de RVO (Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland). Op deze manier werd de grondslag gelegd voor een team dat qua manier van werken ook op één lijn zat. VvE De Weere koos er voor om zelf de touwtjes stevig in handen te nemen (regie en coördinatie). Daarvoor moet je denken aan tien ‘succesfactoren’ die centraal staan in het verhaal van Cees en Henk (zie kader onderaan).

Het gemeenschappelijke doel was ‘van achterstand naar klaar voor de toekomst’, waarbij in dialoog met de leden twee deelprojecten ontstonden. Voor elk deel werd een werkomschrijving opgesteld zodat heel duidelijk werd welke maatregelen werden voorgesteld.

(1) Verduurzamen van de buitenschil van het gebouw door inhalen van achterstallig onderhoud en verbeteren van de isolatie en terugdringen van kou, tocht en energieverlies. Met maatregelen zoals vervanging van oud enkel en dubbel glas door HR++, spouwmuurisolatie, plaatsing van isolerende voordeuren, nieuwe hoogwaardige isolatie achter de houten gevelde len en borstweringen onder de ramen, plafondisolatie in de berging, etc..

(2) Verbeteren en verduurzamen van installaties voor tapwater, ruimteverwarming en ventilatie. Met maatregelen zoals ledverlichting op de galerijen, installatie van individuele vraag-gestuurde ventilatie, inregeling van het distributiesysteem voor ruimteverwarming, verbetering van levering collectief warmtapwater en installatie van een zonnecollectorsysteem. Dit systeem met heatpipes levert zonnewarmte aan de warmtapwaterinstallatie. Hiermee wordt de levering van warmtapwater dus gedeeltelijk verduurzaamd.

Dialoog met leden en verdeling van lusten en lasten

Vanaf 2023 tot eind 2024 is heel veel tijd gestoken in het voeren van de dialoog met leden over de plannen. Er was veel discussie over de eerlijke verdeling van lusten en lasten, immers niet alle appartementen (en bedrijfsruimte en winkels en garages) hebben hetzelfde profiel en ook voor bewoners en gebruikers gelden de nodige verschillen in wensen en mogelijkheden. Het was belangrijk om iedere keer weerstand serieus te nemen en concrete antwoorden te vinden op vragen of problemen die werden opgeworpen. Op een bepaald moment dreigden er wel een soort ’loopgraven’ te ontstaan. Een stevige discussie is gevoerd over het profijt dat groepen leden hebben van de uit te voeren maatregelen. Duidelijk is dat er verschillen zijn en dat bijvoorbeeld garage eigenaren er bekaaid afkomen. Daarom is gekozen voor het aanleggen van elektra in garages om deze leden tegemoet te komen. Tevens is bekeken wat de mogelijkheden zijn om in de toekomst een andere opzet van de kostenverdeling te introduceren. Voor de leden was dit een pittige fase in het traject van voorbereiding. Het kostte veel tijd en energie. Dat geldt zeker voor Cees en Henk die minstens 3 dagen per week in touw zijn voor de VvE. Ze blijven wel goed opletten dat er ook tijd overblijft voor andere bezigheden. Daarbij geven zij aan dat De Weere na afronding van het traject verduurzaming in veel rustiger vaarwater zal komen.

De 10 succesfactoren van Cees en Henk

1. Gedegen onderzoek en voorbereiding.
2. Leden betrekken bij planvorming en informeren over alle stappen.
3. Oog voor samenhang tussen doelstelling, strategie, plan van aanpak, permanent checken van de voortgang. Zeggen wat je doet en doen wat je afsprekt.
4. Lange adem, zorgvuldigheid is belangrijker dan haast.
5. Omgaan met weerstand, ruimte bieden om deze te uiten.
6. Open en eerlijk zijn over de kosten maar ook over de baten van verduurzaming.
7. Resultaat gericht handelen, op het moment dat een besluit is genomen er niet meer aan tornen en de volgende stap voorbereiden.
8. De kwaliteit van de ondersteuners, zo ook van bestuur en leden betrokken bij beleidsadvies.
9. Partnerschap realiseren met een aannemer die zowel zakelijk partij is alsmede een bijdrage levert aan het proces met leden (co-creatie).
10. Oog hebben voor de boog van spanning en ontspanning.

Stemming en compensatieregelingen

Om aan verschillende wensen tegemoet te komen zijn in 2024 drie scenario’s uitgewerkt met ieder een eigen pakket aan maatregelen met een doorrekening van kosten en baten. Maar ook met een vergelijking van kosten op lange termijn van iets wel doen en niet doen. Zo bleek uit calculaties dat uitstel van te treffen maatregelen over een termijn van 20 jaar ruim één miljoen euro duurder uitvalt. Daarbij bleek dat wat nú het meeste kost op termijn ook het meeste oplevert.

“Dan kan je beter nú door de zure appel heen bijten, was ons advies” aldus Cees.

Uiteindelijk is zoals gezegd op 5 november 2024 met ongeveer 1000 van de in totaal 1200 stemmen gekozen voor dat scenario. Daarnaast nam de ledenvergadering twee compensatieregelingen aan. Eén voor garage eigenaren die eerder elektra hebben laten aanleggen, en één voor appartement eigenaren die zelf al aan verduurzaming van hun eigendom hadden gedaan.

Uitvoering en vooruitblik

Uitvoering van dergelijke regelingen is een grote klus op zich, maar helpt natuurlijk wel om draagvlak te krijgen voor de gestelde doelen. Met het pakket aan maatregelen dat nu wordt uitgevoerd gaat VvE De Weere het wooncomfort verbeteren en aanzienlijk op gas en behoorlijk op elektriciteit besparen. Voor de toekomst is van belang dat VvE De Weere hiermee de basis legt voor verdere verduurzaming van de energievoorziening inclusief aardgasvrij worden. Denk aan warmtepomp met de bodem als duurzame bron en zonnepanelen. In februari 2025 is Cornel Borst door VvE De Weere aangesteld als directievoerder De Weere Duurzaam. Dagelijkse afstemming en overleg met HuipenEtro is in handen van de directievoerder. Zoals gezegd de werkzaamheden zijn in volle gang. Naar verwachting zal het project in het eerste kwartaal van 2026 klaar zijn.

Wat is dan de volgende stap? Cees en Henk zeggen het op dit moment niet te (willen) weten. Na afronding van het traject De Weere Duurzaam is het aan de opvolgers van Cees en Henk om in gesprek te gaan met de leden en aan de ledenvergadering om over volgende zaken te besluiten.

Wat is hun geleerde les voor andere VvE-bestuurders, pardon ‘administrateurs’?

“Neem de tijd, wees zorgvuldig, praat met elkaar, overweeg en overleg en werk doel- en resultaatgericht.”

En dát heeft dus goed gewerkt. Chapeau ‘administrateurs’ én leden van VvE De Weere!

Guus Wattel | CALorie (oktober 2025)

De ene woning is de andere niet…

Een waarheid als een koe! Dat geldt al binnen een VvE maar natuurlijk ook als je appartementen van een VvE wilt vergelijken met zogenaamde ‘grondgebonden woningen’ in een rijtje of vrijstaand. In ‘verduurzamingsland’ wordt vaak uitgesproken dat het verduurzamen van VvE-appartementen veel lastiger is dan het verduurzamen van grondgebonden woningen. Dat geldt misschien voor de besluitvorming, maar de keerzijde is dat je bij succes ook meteen ‘meters maakt’. Ter illustratie daarom: de gasbesparing die nu bij VvE De Weere wordt gerealiseerd komt overeen met het totale gasverbruik van 40 gemiddelde grondgebonden woningen, dat is dus een hele straat!